LMNP occasion Micro BIC ou régime réel BIC?

Micro BIC ou régime réel BI en LMNP occasion

Lorsqu'on investit en LMNP occasion, il faut se poser la question du régime fiscal que l'on va adopter. Il est à mettre en parallèle avec le régime de TVA.

Le Micro BIC :
Le Micro BIC est un cadre fiscal de déclaration de revenus simplifiée. Il suffit de mentionner le total des recettes et de déduire un abattement de 50% pour connaitre son résultat imposable.
Simple donc mais pas forcément le plus intéressant. En effet, il n'est pas compatible avec le régime de TVA et les charges déductibles sont souvent supérieures à 50%.

Le régime réel BIC :
Ici, le résultat net est obtenu en déduisant les charges des recettes. Mais, aux charges constatées, s'ajoutent les amortissements comptables (immobilier moins terrain, mobilier, frais d'acquisition). Les amortissements peuvent vite atteindre 4% par an.

Ajoutés aux autres charges déductibles (taxe foncière, charges de copropriétés, intérêts d'emprunts, frais d'assurance et frais de déplacement), le tout représente souvent plus de 50% du revenu.
Comme les amortissements sont comptables et ne constituent pas une dépense, le régime réel BIC est souvent plus intéressant que le micro BIC.

Et pour un investissement LMNP occasion ?
Plusieurs possibilités d'investissement sont possibles en LMNP occasion. La la plus courante consiste en l'achat d'un appartement meublé en résidence de services.
Dans ce cas, l'appartement est pris à bail par un locataire (qui prend toute la résidence à bail) et utilise les lieux pour son activité de location de courte à moyenne durée.

Franchise en base de TVA ou pas ?

La plus part des baux commerciaux de résidences services précisent que le propriétaire bailleur s'engage à être soumis au régime réel de TVA. Si ce n'est pas indiqué mais que le vendeur l'était et qu'il a récupéré la TVA, l'acquéreur devra lui aussi abandonner le système de franchise en base et opter pour le régime réel de TVA. Cela lui permettra de récupérer la TVA sur ses dépenses et il devra reverser la TVA qu'il collecte sur ses recettes.

Régime réel de TVA et micro BIC n'étant pas compatibles, l'investisseur sera donc d'office obligé de choisir le régime réel BIC.

S'il n'y a pas de TVA, il pourra au choix opter pour le micro BIC ou le régime réel.

L'un après l'autre !
Enfin ,soulignons que la meilleure stratégie est souvent d'être au régime réel au départ de l'investissement puis de passer au micro BIC lorsque les amortissements sont épuisés.